Las valoraciones y la Ley del Suelo

La aprobación de la vigente Ley del Suelo, y su reciente refundición por obra del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la misma Ley; debería ser una magnífica noticia para todos aquéllos a los que nos gustaría un poco de orden y mayor sistemática en la normativa sobre urbanismo y ordenación del territorio. Ello viene impuesto por las paradigmáticas sentencias del Tribunal Constitucional 61/1997 y 164/2001, que configuraron el marco de la distribución de competencias entre el Estado y las Comunidades Autónomas en la materia.

Sin embargo, una cuestión no muy conocida por el gran público del contenido de esta Ley, es la nueva regulación que se establece de la valoración del suelo, que debe ser objeto de un análisis diferenciado o por lo menos merece una reflexión en voz alta, en función de su alcance y de los fines que la norma persigue.

En efecto, la nueva Ley estatal únicamente distingue a efectos de la valoración del suelo, entre suelo urbano y rústico. Pese a lo que pudiera parecer, la nueva norma pretende apartarse de los tradicionales criterios de valoración en función de la clasificación urbanística del suelo (urbano, rústico, urbanizable), limitándose al establecimiento de criterios objetivos “no urbanísticos”, más acorde con las competencias estatales en la materia.

A este respecto, la nueva legislación estatal establece criterios de valoración que se basan únicamente en la situación efectiva del suelo, ignorando las denominadas expectativas urbanísticas al objeto de la valoración del suelo. Ello supone que el suelo, a efectos de expropiación por ejemplo, ya no será valorado según la clasificación urbanística de que disfrutase, sino por la situación en que se encuentre.

Pues bien, se dará la situación de que un propietario que sea titular de una parcela de suelo urbanizable de uso dotacional industrial que se encuentre en barbecho a la espera de urbanizar (bastante cotizada por cierto en el mercado inmobiliario), le corresponderá ser indemnizado únicamente por el valor que tal terreno tiene en su estado actual, atendiendo a  su carácter rústico, sin tener en cuenta ni valorar las legítimas expectativas urbanísticas de su propiedad.

A mayores, habrá que tener en cuenta las tremendas distorsiones que este nuevo criterio de valoración producirá en los balances de las empresas e instituciones que sean propietarias de terrenos clasificados como suelo urbanizable o como suelo urbano no consolidado, por cuanto tales activos deberán pasar a ser valorados de acuerdo con los nuevos criterios legales vigentes.

No entendemos bien cuál es el fin perseguido mediante la citada reforma legislativa. Nos parece loable intentar delimitar las competencias del Estado de acuerdo con la doctrina del Tribunal Constitucional, pero no que ello sea con cargo en los derechos de los ciudadanos. No obstante, tal vez no estemos más que ante una maniobra del Estado para abaratarse la compra de terrenos para sus propias actuaciones.

Sin embargo, no debe olvidarse que el artículo 33 de nuestra Constitución garantiza el derecho a la propiedad privada y a la herencia, disponiendo su apartado tercero, que nadie podrá ser privado de sus bienes o derechos sino mediante la correspondiente indemnización y por razones de utilidad pública o interés social. ¿Expropiar en estas condiciones no será inconstitucional?

Cristóbal Dobarro Gómez

Abogado

Las actividades contaminantes y el derecho a la intimidad

La ausencia de un justo equilibrio entre el interés del bienestar económico del país y el disfrute efectivo por los particulares del derecho al respeto de su domicilio así como de su vida privada y familiar ha sido objeto de corrección de acuerdo con el Artículo 8.1. del Convenio de Roma de 4 de noviembre de 1950 para la protección de los Derechos Humanos (con la interpretación del mismo que emana de las Sentencias del Tribunal Europeo de Derechos Humanos de fecha 9 de diciembre de 1994, asunto López Ostra, de 21 de febrero de 1990 asunto Powell & Rayner, y de 19 de febrero de 1998 asunto Guerra y otros contra Italia); 18.1 y 2 de la Constitución española y 7 de la Ley 1/1982 de 5 de mayo, sobre Protección de Derecho al Honor, a la Intimidad Personal y Familiar y a la Propia Imagen.

Así, la Sentencia del Tribunal Constitucional de 24 de mayo de 2001, establece que una exposición prolongada a unos determinados niveles de perturbación de la vida, que puedan objetivamente calificarse como evitables e insoportables, ha de merecer la protección dispensada al derecho fundamental a la intimidad personal y familiar en el ámbito domiciliario, en la medida en que tales menoscabos impidan o dificulten gravemente el libre desarrollo de la personalidad, siempre y cuando la lesión provenga de actos u omisiones de entes públicos a los que sea imputable la lesión producida.

La inviolabilidad del domicilio, como ámbito reservado para la intimidad personal y familiar por el Artículo 18 de la Constitución española, así como el libre desarrollo de la personalidad, consagrado por el Artículo 10 de la Norma Fundamental conducen a que la agresión a la vida privada se conciba, no sólo como una "publicatio" de lo que es particular, sino además como el ataque al derecho a desarrollar la vida privada sin perturbaciones e injerencias externas que sean evitables y no exista deber de soportar.

Nadie tiene el derecho a impedir la tranquilidad, seguridad, comodidad e higiene mínimas que exige el desempeño de la vida cotidiana. Por el contrario, existe un deber de los poderes públicos de garantizar el disfrute de este derecho, sobre todo cuando son ellos los causantes de que dichas condiciones se pongan en riesgo. Ello es particularmente exigible en el ámbito de aquellos derechos fundamentales, como el de la intimidad, cuya noción o determinación conceptual obliga a caracterizarlos desde la perspectiva de los actos concretos que inciden en su contenido o núcleo esencial.

Recapitulando: la protección a la intimidad no queda ya reducida a la evitación y proscripción de la divulgación de la vida privada o la penetración no autorizada en el ámbito en que se desarrolla la misma. Nuevas formas o nuevos procedimientos que, como las actividades potencialmente contaminantes, alteran gravemente la paz familiar y el entorno en que se desarrolla la vida íntima o privada constituyen manifestaciones de intromisión ilegítima frente a las cuales cabe y es obligada la tutela judicial, como se desprende de la Jurisprudencia del TEHD y del TC, quien toma en consideración el Artículo 10.2 de la Constitución española para atribuir a hechos enjuiciados de carácter análogo a los aquí tratados la condición de actos atentatorios a la intimidad

Cristóbal Dobarro Gómez

Socio-Director

Dobarro & Sanesteban Abogados